河南程功律师事务所

房地产市场又到了风声鹤唳的时候，对于那些高位接盘的购房者来说，一直存在着由于误解而生出的侥幸心理。最常见的有两种：一是“跌太多了我就断供，让银行当业主去”，二是“我的房子是惟一住房，银行肯定不能赶我走”。我想告诉你的是：这两种想法都错了，尤其关于“惟一住房不能查封、拍卖”，我相信80%的中国人都这样以为的，可惜法院和银行不这么想，而且他们能拿出最高人民法院的司法解释。

对于拥有多套住房的炒房者，最常见的想法是：如果我按揭的房子变成了负资产，丢给银行就是了，让他们当业主去。好像这样做了之后，就可以无债一身轻了。其实不然。比如购房者买的房子价值1000万，首付200万，按揭了一段时间，付出了100万。这时候出现暴跌，房子市场价只有500万左右，购房者陷入“负资产”。这时如果断供，任由银行收房、拍卖，假如拍卖中只卖到了400万，银行就出现了300万的账面亏损。这时候，银行会继续向购房者追讨。如果购房者还有两套或以上住房，那就没有任何悬念，继续查封拍卖，直到银行讨回自己的损失。而且在这个过程中，业主还搭上了自己的信用。

如果购房者只剩下一套住房了呢？这种情况，跟购买惟一住房者，无法缴纳按揭的情况相同。大多数人的理解是：惟一住房是法院不能查封、拍卖的。其实，大家都错了。

之所以理解错，是两个原因造成的。一是在2005年12月21日之前，国家的确是这样规定的；二是在2005年12月21日之后，由于担心造成上访事件，很多法院没有严格执行新的规定，执法不严。

在2005年1月1日之前，关于惟一住房能不能拍卖，一直没有特别明确的规定，所以各地法院判常常要看具体情况做裁决。2004年11月4日，最高人民法院公布了《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，宣布自2005年1月1日起施行。其中第六条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”这也就是惟一住房不能查封、拍卖一说的由来。